房主不卖房，涉及合同履行与违约责任。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”购房合同是双方真实意思表示且合法有效，房主无正当理由不卖房即违约，您有权要求其继续履行、赔偿损失。若支付定金，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，房主违约应双倍返还定金。综上，房主无合法免责事由时，您可依《民法典》要求其承担违约责任及定金罚则。
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房主不卖房有特殊情形需注意，会影响处理结果：
1. 若合同存在可撤销事由（如房主因重大误解签订合同，或被欺诈、胁迫），房主可请求法院/仲裁机构撤销合同，此时您需要求返还已付款项并索赔损失，无法要求继续履行。
2. 若房屋有共有权人且不同意出售（如夫妻共同财产房主未获配偶同意），房主无权处分，合同无法履行，您可主张违约责任但无法取得房屋，需重新选房。
3. 若您自身违约（如未按时支付首付款），房主可拒绝卖房并要求您承担违约责任，您可能需支付违约金或赔偿损失。
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房主突然不卖房，您可依法维权，具体处理方式如下：
1. 若房主违约，您可要求继续履行合同并承担责任。合同明确约定交房、过户义务及时间，房主无正当理由拒绝，您有权要求交房、过户并支付违约金。
2. 若不想继续购买或合同无法履行，您可要求双倍返还定金（已支付）或赔偿实际损失（如房屋差价、中介费）。
3. 若房主因不可抗力（如地震、火灾致房屋灭失）免责，可解除合同且无需担责，您需重新规划购房。
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房主不卖房可能带来法律风险，需注意：
1. 证据不足易维权困难。无书面合同、约定模糊，或未保留沟通记录、付款凭证，难以证明房主违约，协商或诉讼中处于不利地位（如仅口头协议，房主否认则难追责）。
2. 房主可能主张合同无效拒履行。若房主欺诈（隐瞒房屋抵押、出售事实）或合同违法（如小产权房无法过户），房主可主张合同无效，您虽可索赔但无法购房，需重新找房。

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